Rado idu u podstanare, a najrazvijeniji u Evropi - zašto?

Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Izvor: Slobodna Dalmacija
Podeli
Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Većina Nemaca ne kupuju svoje domove, oni ih unajmljuju. Iako standard mnogima dopušta da bez velikih problema priušte kuću ili stan, stopa vlasništva nad stambenim nekretninama u ovoj zemlji je među najnižima u razvijenom svetu, a skoro su poslednji u Evropi, odmah do Švajcarske gde je procenat onih koji unajmljuju čak i viši prema uporednim podacima iz 2004. godine, kada je OECD poslednji put ažurirao podatke. (Svežija poređenja je teško pronaći, jer neke zemlje objavljuju stope svakih desetak godina.)

Neupitno je, međutim, da je nemačka stopa vlasništva i dalje vrlo niska, u 2014. godini iznosila je tek 43 odsto. To se može činiti čudno jer je uvreženo da kućevlasništvo predstavlja ključni točkić svake zdrave ekonomije. Moćna, razvijena Nemačka pokazuje da to ne mora biti tako.

U Španiji, da ne spominjemo drastične istočnoevropske primere, oko 80 odsto ljudi živi u vlastitim domovima. Ali je u isto vreme stopa nezaposlenosti skoro 27 odsto, zahvaljujući najpre prasak nekretninskog mehura. Samo 43 procenta stanovnika poseduje stan ili kuću u Nemačkoj, ali je nezaposlenost tamo 5,2 odsto.

Naravno, to još ne objašnjava zašto Nemci imaju tendenciju da unajmljuju u tolikom procentu da ispada kako se nemačko tržište nekretnina kreće unazad prema vrlo negativnom poslovanju u kasnim 1930-im i 1940-im godinama.

Da bi se shvatila nemačka praksa, trebalo bi se vratiti u vreme nemačke bezuslovne predaje u maju 1945.

Čak 20 odsto nemačkog stambenog fonda bilo je u ruševinama, nekih 2,25 miliona domova je nestalo, a još 2 miliona bilo je ozbiljno oštećeno. Popis stanovništva 1946. pokazao je nasušnu potrebu za dodatnih 5,5 miliona stambenih jedinica, i to samo u delu države koji će postati Zapadna Nemačka.

Nekretnine nisu bile jedina ruševina u zemlji ratnom gubitniku. Ekonomija je bila na kolenima. Finansiranje skoro na nuli, valuta gotovo bezvredna. I ne treba zaboraviti, politička situacija je još uvek bila prilično napeta. Lideri su bili zabrinuti zbog ponovne radikalizacije stanovništva, možda čak i povratka na fašizam. Komunizam se, s toliko nezaposlenih, uzdizao kao još veća pretnja.

Ne stoji, ipak, tvrdnja da Nemci izdvajaju manji procenat plate za stanarinu. Podaci prikazuju da Nemci zapravo plaćaju više za stanovanje prema raspoloživom dohotku od stambeno zaluđenih zemalja poput SAD-a, Španske i Irske. Ali, s obzirom na ekonomske grčeve koje su pretrpele ekonomije SAD, Španije i Irske, nemački pristup nekretninama izgleda prilično dobro čak i ako je, pre krize, niska stopa kućevlasništva smatrana kočnicom ekonomskog rasta.

Prvi nemački ministar stanovanja, bivši vrmahtov čovek, Eberhard Vildermut, jednom je istakao da je "broj komunističkih birača u evropskim zemljama u obrnutoj srazmeri prema broju stambenih jedinica na hiljadu stanovnika".

Da bi Nemci u razumnom roku dobili mesto za život, bila je potrebna neka vrsta vladinog programa. To je bio i jedini način da se pokrene ekonomija. Program stanogradnje trebalo je istovremeno da vrati ljude natrag na posao i smanji stres stambenog pitanja. Zbog takvih političkih briga kapitalistički deo Nemačke je kreirao stambenu politiku u korist velike većine stanovništva.

Ubrzo nakon što je Zapadna Nemačka osnovana 1949. godine, vlada je progurala svoj prvi stambeni zakon. Napravljen je kako bi poboljšao izgradnju kuća za "najširu populaciju". Upalilo je. Gradnja je buknula, zahvaljujući kombinaciji direktnih subvencija i velikodušnih poreskih olakšica koje su bile javno dostupne, i neprofitnim i privatnim subjektima. Zapadna Nemačka srezala je nedostatak stambenog prostora na pola već do 1956. Do 1962. godine nedostatak je smanjen na oko 658.000 stambenih jedinica.

Treba napomenuti da Nemačka nije bila jedina zemlja sa stambenom krizom nakon Drugog svetskog rata. Britanija je imala slične probleme. Ipak, Britanija nema niti je imala toliko iznajmljivača. Kućevlasnička stopa u Velikoj Britaniji je oko 66 procenata, znatno veća od Nemačke.

Zašto? Ekonomisti misle da je nemačka stambena politika postigla puno bolju ravnotežu između uplitanja vlade i privatnih investicija. Na primer, u Velikoj Britaniji vlada je dala stambene subvencije za podsticanje izgradnje domova nakon rata samo javnom sektoru, dok lokalne vlasti i neprofitni programeri nisu bili pogodni. To je efikasno istisnulo privatni sektor iz tržišta najma. A u Nemačkoj je "uloga javne politike bila da stvori ravnotežu kontrolom najma", napisao je ekonomista Džim Kemeni.

Britanija je takođe nametnula strogi najam i troškove gradnje za javno stanovanje. Ali, pod tim ograničenjima patio je kvalitet stanovanja. Tokom vremena razlika između javne i privatno finansirane gradnje postala je toliko očigledna da je najam javno finansiranih objekata stekao stigmu. Drugim rečima, postao je utočište za siromašne ljude.

Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Nemačka je olabavila regulaciju pre mnogih drugih zemalja, tvrdi ekonomist Majkl Voitlender, koji je godinama opsežno analizirao nemačko tržište nekretnina. Za razliku od toga u Velikoj Britaniji, oštriji propisi doveli su do štednje u održavanju a onda i padu kvaliteta stanovanja.

Jednostavno objašnjenje za popularnost unajmljivanja u Nemačkoj moglo bi se naći u ceni. Zašto je unajmljivanje relativno jeftino u Nemačkoj? Pa, iako je stambena politika bila uravnoteženija nego u drugim zemljama, najam na tržištu je još uvijek snažno regulisan a propisi su vrlo povoljni za unajmljivača što, s obzirom na snažnu izbornu snagu koju unajmljivači predstavljaju u Nemačkoj, ne bi trebalo previše čuditi. Na primer, nemački zakon dopušta povećanje od 15 odsto u razdoblju od tri godine.

Još je jedan vrlo jednostavan razlog zašto Nemci manje poseduju stanove i kuće. Vlada to ničim ne podstiče. Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Propisi, solidna ponuda i činjenica da nemačke cene nekretnina istorijski rastu vrlo sporo dovodi do toga da i cene najma ne rastu vrlo brzo. A budući da je jedan od glavnih razloga za kupovinu stambenih kvadrata zaštita protiv porasta najamnine, sve rezultira manjim brojem kupaca i niskom stopom vlasništva.

Niz drugih elemenata tome takođe doprinose, ali je teško razlučiti šta je uzrok, a što posledica. Na primer, nemačke banke, osjetljive na rizik, čine hipoteke na nekretninama skupljim i teže dostupnima. Drugi tvrde da je ponuda najma stambenog prostora u Nemačkoj veća zbog decentraliziranog, regionalnog pristupa planiranju, dok je Velika Britanija puno centralizovanija.

I, na kraju, ono što je posebno važno - Nemcima se sviđa njihov stambeni sistem. Prema istraživanju OECD-a, više od 93 odsto ispitanika u Nemačkoj izrazili su zadovoljstvo svojom stambenom situacijom.

Prati B92 na Viberu

Analiza

Da li se Kragujevac seli u Saharu?

Da li se era jeftine radne snage u centralnoj Evropi bliži kraju i da li će to rezultirati daljim seljenjem proizvodnje velikih zapadnih kompanija na istok i jug u potrazi za novom jeftinom radnom snagom?

Analiza sreda 2.08. 18:18 Komentara: 9

Rušenje mita o “bacanju novca”: Zašto najam a ne kupovina

Za mnoge je kupovina doma konačna potvrda da su se ostvarili kao osoba, da su spremni zasnovati porodicu, “skrasiti se”. U SAD to je bila ključna komponenta tzv. “Američkog sna” koji je ostatak sveta pokušao što bolje primeniti. O tome koliko je američki san bio prisutan u stvarnosti, a koliko je bio samo san, predmet je jedne druge velike debate, ali ovog puta fokusiraćemo se samo na ključnu komponentu – kupovinu vlastitog doma. Stvari su se po tom pitanju poprilično promenile – mnogi stručnjaci ukazuju na to da kupovina stana, ili kuće, više nije pametna investicija, dok neki od njih tvrde kako je takav potez čak ravan finansijskom samoubistvu. Većina ih je u pravu, svidelo se nama to ili ne. Danas ćemo razgovarati o ključnim razlozima zašto je bolje stan iznajmiti umesto kupiti ga, ali bez obzira koliko pritom razloga naveli moramo imati na umu da mnogi na ovo pitanje ne gledaju, kako bi trebalo, racionalno, već često emotivno. Koncepcija “ostvarene osobe” koja poseduje nekretninu u vlasništvu urezana je duboko u samo društvo i neće tek tako nestati, bez obzira na argumente.

Analiza subota 22.07. 11:33 Komentara: 77

San kao prilika: Tiho noći, moja zarada raste

Poslovni gubici prouzrokovani neispavanošću zaposlenih američku ekonomiju godišnje koštaju 411 milijardi dolara, japansku 138 milijardi, a nemačku 60 milijardi dolara. Istovremeno, prognozira se da će svetsko tržište pomagala za spavanje – gedžeta, dušeka, jastuka i lekova, s godišnjom stopom rasta od 5,6 odsto dostići u 2019. vrednost od 76,7 milijardi dolara. Manjak sna je za pojedine stručnjake ostvarenje sna o razvoju karijere, koji kao „ambasadori sna“ papreno naplaćuju najvećim svetskim kompanijama treninge za zaposlene, na kojima ih savetuju i kako raspremiti krevet i koje budilnike koristiti.

Analiza sreda 19.07. 08:38 Komentara: 1

Akcionarima srpskih korporacija 220 mil EUR dividende

U svetu razvijenog akcionarstva, dividende predstavljaju oličenje finansijskog zdravlja kompanije i tradicija koja čuva poverenje u akcije i u vremenima kada one ne dobijaju na vrednosti. Domaća korporativna praksa nije još uvek dobila takve obrise, a isplata dividende još uvek najviše zavisi od proste volje većinskog vlasnika i njegovih finansijskih potreba.

Analiza utorak 4.07. 12:34 Komentara: 0

Srbi spokojni - Rusi „okupiraju“ Hrvatsku

Pregrupisavanje „Sberbanke“ legitimno je zauzimanje što povoljnije pozicije za konačan rasplet situacije u „Agrokoru“ koja vodi ka neizbežnom stečaju. Svako gleda da sa te trpeze koja je oskudna ugrabi što je moguće veći deo plena.

Analiza petak 23.06. 10:17 Komentara: 4

Kupujete stan? Ovo je 5 najvažnijih koraka

Donošenje odluke o kupovini stana, iako se u početku čini kao najteži korak na putovanju do nove nekretnine, ništa je spram papirologija i procedura koje prethode vlasničkom listu. Izbor lokacije, blizina okolnih objekata, linija gradskog saobraćaja ispostavlja se manje bitnim od trenutka kada se susretnete sa prvim papirima, koji garantuju da je objekat legalizovan, u čijem je vlasništvu bio, da li je plaćen porez... U narednim redovima predstavićemo glavne faze kroz koje prolaze budući vlasnici stana, pišu Večernje novosti.

Analiza utorak 20.06. 08:11 Komentara: 7
strana 1 od 52 idi na stranu