Rado idu u podstanare, a najrazvijeniji u Evropi - zašto?

Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Izvor: Slobodna Dalmacija
Podeli
Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Većina Nemaca ne kupuju svoje domove, oni ih unajmljuju. Iako standard mnogima dopušta da bez velikih problema priušte kuću ili stan, stopa vlasništva nad stambenim nekretninama u ovoj zemlji je među najnižima u razvijenom svetu, a skoro su poslednji u Evropi, odmah do Švajcarske gde je procenat onih koji unajmljuju čak i viši prema uporednim podacima iz 2004. godine, kada je OECD poslednji put ažurirao podatke. (Svežija poređenja je teško pronaći, jer neke zemlje objavljuju stope svakih desetak godina.)

Neupitno je, međutim, da je nemačka stopa vlasništva i dalje vrlo niska, u 2014. godini iznosila je tek 43 odsto. To se može činiti čudno jer je uvreženo da kućevlasništvo predstavlja ključni točkić svake zdrave ekonomije. Moćna, razvijena Nemačka pokazuje da to ne mora biti tako.

U Španiji, da ne spominjemo drastične istočnoevropske primere, oko 80 odsto ljudi živi u vlastitim domovima. Ali je u isto vreme stopa nezaposlenosti skoro 27 odsto, zahvaljujući najpre prasak nekretninskog mehura. Samo 43 procenta stanovnika poseduje stan ili kuću u Nemačkoj, ali je nezaposlenost tamo 5,2 odsto.

Naravno, to još ne objašnjava zašto Nemci imaju tendenciju da unajmljuju u tolikom procentu da ispada kako se nemačko tržište nekretnina kreće unazad prema vrlo negativnom poslovanju u kasnim 1930-im i 1940-im godinama.

Da bi se shvatila nemačka praksa, trebalo bi se vratiti u vreme nemačke bezuslovne predaje u maju 1945.

Čak 20 odsto nemačkog stambenog fonda bilo je u ruševinama, nekih 2,25 miliona domova je nestalo, a još 2 miliona bilo je ozbiljno oštećeno. Popis stanovništva 1946. pokazao je nasušnu potrebu za dodatnih 5,5 miliona stambenih jedinica, i to samo u delu države koji će postati Zapadna Nemačka.

Nekretnine nisu bile jedina ruševina u zemlji ratnom gubitniku. Ekonomija je bila na kolenima. Finansiranje skoro na nuli, valuta gotovo bezvredna. I ne treba zaboraviti, politička situacija je još uvek bila prilično napeta. Lideri su bili zabrinuti zbog ponovne radikalizacije stanovništva, možda čak i povratka na fašizam. Komunizam se, s toliko nezaposlenih, uzdizao kao još veća pretnja.

Ne stoji, ipak, tvrdnja da Nemci izdvajaju manji procenat plate za stanarinu. Podaci prikazuju da Nemci zapravo plaćaju više za stanovanje prema raspoloživom dohotku od stambeno zaluđenih zemalja poput SAD-a, Španske i Irske. Ali, s obzirom na ekonomske grčeve koje su pretrpele ekonomije SAD, Španije i Irske, nemački pristup nekretninama izgleda prilično dobro čak i ako je, pre krize, niska stopa kućevlasništva smatrana kočnicom ekonomskog rasta.

Prvi nemački ministar stanovanja, bivši vrmahtov čovek, Eberhard Vildermut, jednom je istakao da je "broj komunističkih birača u evropskim zemljama u obrnutoj srazmeri prema broju stambenih jedinica na hiljadu stanovnika".

Da bi Nemci u razumnom roku dobili mesto za život, bila je potrebna neka vrsta vladinog programa. To je bio i jedini način da se pokrene ekonomija. Program stanogradnje trebalo je istovremeno da vrati ljude natrag na posao i smanji stres stambenog pitanja. Zbog takvih političkih briga kapitalistički deo Nemačke je kreirao stambenu politiku u korist velike većine stanovništva.

Ubrzo nakon što je Zapadna Nemačka osnovana 1949. godine, vlada je progurala svoj prvi stambeni zakon. Napravljen je kako bi poboljšao izgradnju kuća za "najširu populaciju". Upalilo je. Gradnja je buknula, zahvaljujući kombinaciji direktnih subvencija i velikodušnih poreskih olakšica koje su bile javno dostupne, i neprofitnim i privatnim subjektima. Zapadna Nemačka srezala je nedostatak stambenog prostora na pola već do 1956. Do 1962. godine nedostatak je smanjen na oko 658.000 stambenih jedinica.

Treba napomenuti da Nemačka nije bila jedina zemlja sa stambenom krizom nakon Drugog svetskog rata. Britanija je imala slične probleme. Ipak, Britanija nema niti je imala toliko iznajmljivača. Kućevlasnička stopa u Velikoj Britaniji je oko 66 procenata, znatno veća od Nemačke.

Zašto? Ekonomisti misle da je nemačka stambena politika postigla puno bolju ravnotežu između uplitanja vlade i privatnih investicija. Na primer, u Velikoj Britaniji vlada je dala stambene subvencije za podsticanje izgradnje domova nakon rata samo javnom sektoru, dok lokalne vlasti i neprofitni programeri nisu bili pogodni. To je efikasno istisnulo privatni sektor iz tržišta najma. A u Nemačkoj je "uloga javne politike bila da stvori ravnotežu kontrolom najma", napisao je ekonomista Džim Kemeni.

Britanija je takođe nametnula strogi najam i troškove gradnje za javno stanovanje. Ali, pod tim ograničenjima patio je kvalitet stanovanja. Tokom vremena razlika između javne i privatno finansirane gradnje postala je toliko očigledna da je najam javno finansiranih objekata stekao stigmu. Drugim rečima, postao je utočište za siromašne ljude.

Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Nemačka je olabavila regulaciju pre mnogih drugih zemalja, tvrdi ekonomist Majkl Voitlender, koji je godinama opsežno analizirao nemačko tržište nekretnina. Za razliku od toga u Velikoj Britaniji, oštriji propisi doveli su do štednje u održavanju a onda i padu kvaliteta stanovanja.

Jednostavno objašnjenje za popularnost unajmljivanja u Nemačkoj moglo bi se naći u ceni. Zašto je unajmljivanje relativno jeftino u Nemačkoj? Pa, iako je stambena politika bila uravnoteženija nego u drugim zemljama, najam na tržištu je još uvijek snažno regulisan a propisi su vrlo povoljni za unajmljivača što, s obzirom na snažnu izbornu snagu koju unajmljivači predstavljaju u Nemačkoj, ne bi trebalo previše čuditi. Na primer, nemački zakon dopušta povećanje od 15 odsto u razdoblju od tri godine.

Još je jedan vrlo jednostavan razlog zašto Nemci manje poseduju stanove i kuće. Vlada to ničim ne podstiče. Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Propisi, solidna ponuda i činjenica da nemačke cene nekretnina istorijski rastu vrlo sporo dovodi do toga da i cene najma ne rastu vrlo brzo. A budući da je jedan od glavnih razloga za kupovinu stambenih kvadrata zaštita protiv porasta najamnine, sve rezultira manjim brojem kupaca i niskom stopom vlasništva.

Niz drugih elemenata tome takođe doprinose, ali je teško razlučiti šta je uzrok, a što posledica. Na primer, nemačke banke, osjetljive na rizik, čine hipoteke na nekretninama skupljim i teže dostupnima. Drugi tvrde da je ponuda najma stambenog prostora u Nemačkoj veća zbog decentraliziranog, regionalnog pristupa planiranju, dok je Velika Britanija puno centralizovanija.

I, na kraju, ono što je posebno važno - Nemcima se sviđa njihov stambeni sistem. Prema istraživanju OECD-a, više od 93 odsto ispitanika u Nemačkoj izrazili su zadovoljstvo svojom stambenom situacijom.

Prati B92 na Viberu

Analiza

Zašto je Rusija prodala Aljasku?

Pre 150 godina Rusija je Americi prodala Aljasku za simboličnih 7,2 miliona dolara. Samo u toku prvih 50 godina vladavine nad tom zemljom Amerikanci su od nje zaradili bar sto puta više. Mnogi u Rusiji ni danas ne mogu sa tim da se pomire, pa su stvoreni brojni mitovi u vezi sa tom trgovinom.

Analiza subota 18.03. 16:15 Komentara: 23

Matematika preživljavanja

Građani Srbije daju više od trećine prihoda na stanovanje. Socijalnih stanova nema, a toplane naduvavaju račune. Plaćanje režija je prvi korak famoznog srpskog spajanja kraja s krajem. Za mnoge – nemoguća misija.

Analiza ponedeljak 13.03. 10:32 Komentara: 4

Zašto Holanđani neće slediti put Britanaca

Vremena se menjaju, isto je tako i u Holandiji. Tokom 1980-tih, tri stranke na vlasti (Hrišćansko-demokratska stranka CDA, Socijaldemokratska partija PvdA i Konzervativna partija VVD) obično su dobijale oko 80% glasova. Prema najnovijim anketama, tokom izbora koji će se održati 15. marta će dobiti samo polovinu tih glasova, oko 40%.

Analiza subota 11.03. 11:59 Komentara: 2

"Nisam uslovljavao zaposlene, predložio sam da kupe"

Na Beogradskoj berzi u februaru se najviše trgovalo akcijom Energoprojekt holdinga, koja je ostvarila promet od preko četiri miliona evra. To je dvostruko više od ukupnog prometa četiri sledeće najtrgovanije hartije. Iza ovog podatka, kako saznajemo, mogao bi da stoji pokušaj preuzimanja ove kompanije i odbrana menadžmenta od ovog "napada", piše Danas.

Analiza ponedeljak 6.03. 11:16 Komentara: 0

Da li je Snep stvarno zaslužio ovo?

Vrednost akcija kompanije Snep, vlasnika aplikacije za slanje poruka Snepčet uvećana je za 44 odsto tokom prvog dana trgovanja, ali je veliko pitanje sada da li Snep zaista vredi nešto manje od 30 milijardi dolara, zapitao se specijalista danske Sakso banke Peter Garnrij.

Analiza subota 4.03. 09:53 Komentara: 2
strana 1 od 50 idi na stranu