Rado idu u podstanare, a najrazvijeniji u Evropi - zašto?

Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Izvor: Slobodna Dalmacija
Podeli
Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Većina Nemaca ne kupuju svoje domove, oni ih unajmljuju. Iako standard mnogima dopušta da bez velikih problema priušte kuću ili stan, stopa vlasništva nad stambenim nekretninama u ovoj zemlji je među najnižima u razvijenom svetu, a skoro su poslednji u Evropi, odmah do Švajcarske gde je procenat onih koji unajmljuju čak i viši prema uporednim podacima iz 2004. godine, kada je OECD poslednji put ažurirao podatke. (Svežija poređenja je teško pronaći, jer neke zemlje objavljuju stope svakih desetak godina.)

Neupitno je, međutim, da je nemačka stopa vlasništva i dalje vrlo niska, u 2014. godini iznosila je tek 43 odsto. To se može činiti čudno jer je uvreženo da kućevlasništvo predstavlja ključni točkić svake zdrave ekonomije. Moćna, razvijena Nemačka pokazuje da to ne mora biti tako.

U Španiji, da ne spominjemo drastične istočnoevropske primere, oko 80 odsto ljudi živi u vlastitim domovima. Ali je u isto vreme stopa nezaposlenosti skoro 27 odsto, zahvaljujući najpre prasak nekretninskog mehura. Samo 43 procenta stanovnika poseduje stan ili kuću u Nemačkoj, ali je nezaposlenost tamo 5,2 odsto.

Naravno, to još ne objašnjava zašto Nemci imaju tendenciju da unajmljuju u tolikom procentu da ispada kako se nemačko tržište nekretnina kreće unazad prema vrlo negativnom poslovanju u kasnim 1930-im i 1940-im godinama.

Da bi se shvatila nemačka praksa, trebalo bi se vratiti u vreme nemačke bezuslovne predaje u maju 1945.

Čak 20 odsto nemačkog stambenog fonda bilo je u ruševinama, nekih 2,25 miliona domova je nestalo, a još 2 miliona bilo je ozbiljno oštećeno. Popis stanovništva 1946. pokazao je nasušnu potrebu za dodatnih 5,5 miliona stambenih jedinica, i to samo u delu države koji će postati Zapadna Nemačka.

Nekretnine nisu bile jedina ruševina u zemlji ratnom gubitniku. Ekonomija je bila na kolenima. Finansiranje skoro na nuli, valuta gotovo bezvredna. I ne treba zaboraviti, politička situacija je još uvek bila prilično napeta. Lideri su bili zabrinuti zbog ponovne radikalizacije stanovništva, možda čak i povratka na fašizam. Komunizam se, s toliko nezaposlenih, uzdizao kao još veća pretnja.

Ne stoji, ipak, tvrdnja da Nemci izdvajaju manji procenat plate za stanarinu. Podaci prikazuju da Nemci zapravo plaćaju više za stanovanje prema raspoloživom dohotku od stambeno zaluđenih zemalja poput SAD-a, Španske i Irske. Ali, s obzirom na ekonomske grčeve koje su pretrpele ekonomije SAD, Španije i Irske, nemački pristup nekretninama izgleda prilično dobro čak i ako je, pre krize, niska stopa kućevlasništva smatrana kočnicom ekonomskog rasta.

Prvi nemački ministar stanovanja, bivši vrmahtov čovek, Eberhard Vildermut, jednom je istakao da je "broj komunističkih birača u evropskim zemljama u obrnutoj srazmeri prema broju stambenih jedinica na hiljadu stanovnika".

Da bi Nemci u razumnom roku dobili mesto za život, bila je potrebna neka vrsta vladinog programa. To je bio i jedini način da se pokrene ekonomija. Program stanogradnje trebalo je istovremeno da vrati ljude natrag na posao i smanji stres stambenog pitanja. Zbog takvih političkih briga kapitalistički deo Nemačke je kreirao stambenu politiku u korist velike većine stanovništva.

Ubrzo nakon što je Zapadna Nemačka osnovana 1949. godine, vlada je progurala svoj prvi stambeni zakon. Napravljen je kako bi poboljšao izgradnju kuća za "najširu populaciju". Upalilo je. Gradnja je buknula, zahvaljujući kombinaciji direktnih subvencija i velikodušnih poreskih olakšica koje su bile javno dostupne, i neprofitnim i privatnim subjektima. Zapadna Nemačka srezala je nedostatak stambenog prostora na pola već do 1956. Do 1962. godine nedostatak je smanjen na oko 658.000 stambenih jedinica.

Treba napomenuti da Nemačka nije bila jedina zemlja sa stambenom krizom nakon Drugog svetskog rata. Britanija je imala slične probleme. Ipak, Britanija nema niti je imala toliko iznajmljivača. Kućevlasnička stopa u Velikoj Britaniji je oko 66 procenata, znatno veća od Nemačke.

Zašto? Ekonomisti misle da je nemačka stambena politika postigla puno bolju ravnotežu između uplitanja vlade i privatnih investicija. Na primer, u Velikoj Britaniji vlada je dala stambene subvencije za podsticanje izgradnje domova nakon rata samo javnom sektoru, dok lokalne vlasti i neprofitni programeri nisu bili pogodni. To je efikasno istisnulo privatni sektor iz tržišta najma. A u Nemačkoj je "uloga javne politike bila da stvori ravnotežu kontrolom najma", napisao je ekonomista Džim Kemeni.

Britanija je takođe nametnula strogi najam i troškove gradnje za javno stanovanje. Ali, pod tim ograničenjima patio je kvalitet stanovanja. Tokom vremena razlika između javne i privatno finansirane gradnje postala je toliko očigledna da je najam javno finansiranih objekata stekao stigmu. Drugim rečima, postao je utočište za siromašne ljude.

Foto: Gettyimages
Foto: Gettyimages

Nemačka je olabavila regulaciju pre mnogih drugih zemalja, tvrdi ekonomist Majkl Voitlender, koji je godinama opsežno analizirao nemačko tržište nekretnina. Za razliku od toga u Velikoj Britaniji, oštriji propisi doveli su do štednje u održavanju a onda i padu kvaliteta stanovanja.

Jednostavno objašnjenje za popularnost unajmljivanja u Nemačkoj moglo bi se naći u ceni. Zašto je unajmljivanje relativno jeftino u Nemačkoj? Pa, iako je stambena politika bila uravnoteženija nego u drugim zemljama, najam na tržištu je još uvijek snažno regulisan a propisi su vrlo povoljni za unajmljivača što, s obzirom na snažnu izbornu snagu koju unajmljivači predstavljaju u Nemačkoj, ne bi trebalo previše čuditi. Na primer, nemački zakon dopušta povećanje od 15 odsto u razdoblju od tri godine.

Još je jedan vrlo jednostavan razlog zašto Nemci manje poseduju stanove i kuće. Vlada to ničim ne podstiče. Za razliku od zemalja visokog vlasništva poput Španije, Irske i SAD-a, Nemačka ne dopušta da se troškovi hipoteka i kamate odbijaju od poreza. Bez tog odbitka, prednosti posedovanja i iznajmljivanja su uravnotežene.

Propisi, solidna ponuda i činjenica da nemačke cene nekretnina istorijski rastu vrlo sporo dovodi do toga da i cene najma ne rastu vrlo brzo. A budući da je jedan od glavnih razloga za kupovinu stambenih kvadrata zaštita protiv porasta najamnine, sve rezultira manjim brojem kupaca i niskom stopom vlasništva.

Niz drugih elemenata tome takođe doprinose, ali je teško razlučiti šta je uzrok, a što posledica. Na primer, nemačke banke, osjetljive na rizik, čine hipoteke na nekretninama skupljim i teže dostupnima. Drugi tvrde da je ponuda najma stambenog prostora u Nemačkoj veća zbog decentraliziranog, regionalnog pristupa planiranju, dok je Velika Britanija puno centralizovanija.

I, na kraju, ono što je posebno važno - Nemcima se sviđa njihov stambeni sistem. Prema istraživanju OECD-a, više od 93 odsto ispitanika u Nemačkoj izrazili su zadovoljstvo svojom stambenom situacijom.

Prati B92 na Viberu

Analiza

Pitanje od million USD – otkud sindikatu 250.000 EUR

Posle pisanja Danasa da rukovodstvo Samostalnog sindikata u kompaniji Fijat-Krajsler automobili Srbija, radnicima te fabrike koji su letos štrajkovali, isplaćuje jednokratnu novčanu pomoć, nedavno se oglasio suparnički Granski sindikat industrije, energije i rudarstva Nezavisnost koji je od premijerke Ane Brnabić i nadležnih državnih organa zatražio da "ispitaju dešavanja u FCA Srbija".

Analiza sreda 27.09. 12:16 Komentara: 8

Gradite kuću sami - spremite bar 600 EUR/m2

Za razliku od stana koji možete samo da izaberete kada ga već neko projektuje, kuću možete osmisliti i napraviti sami. Sa rasporedom kakvim poželite, kvadraturom koja je idealna za vas. Ne morate biti maštoviti poput mladog bračnog para iz Šapca koji je svoj dom napravio od balirane slame da biste do krova nad glavom došli i na taj način.

Analiza četvrtak 7.09. 09:35 Komentara: 38

Veliki zaokret za 21. vek: Cilj je eliminacija dolara

Putin i Si polako ali sigurno eliminišu dolar iz međusobnih plaćanja članica BRIKS-a. Bivši ekonomista „Goldman Saksa“ Džim O′Nil smatra da bi pet država BRIKS-a moglo da igra vodeću ulogu u svetu u dvadeset i prvom veku. Kako i dolikuje lideru zemlje koja je od SAD preuzela ulogu lidera ekonomskog globalizma, kineski predsednik Si Đinping je, otvarajući zasedanje BRIKS-a, ocenio da bi pet država tog saveza trebalo da igra aktivniju ulogu u globalnom sistemu upravljanja, s obzirom na složene promene koje se dešavaju u svetskoj zajednici.

Analiza utorak 5.09. 09:30 Komentara: 22

Zašto Aranđelovac nije “srpska Toskana“

Kako izgleda kada tri generacije, otac, sin i unuka, počnu od početka da gaje vinovu lozu i prave vino – sa čime se bore, čemu se nadaju, šta su im izazovi i da li se ponekad zapitaju „šta nam je ovo trebalo?“. I zašto kažu da nam je u Srbiji priroda dala sve, a da je ipak najveći problem borba sa prirodom i sa klimom

Analiza petak 1.09. 11:55 Komentara: 3

Da li se Kragujevac seli u Saharu?

Da li se era jeftine radne snage u centralnoj Evropi bliži kraju i da li će to rezultirati daljim seljenjem proizvodnje velikih zapadnih kompanija na istok i jug u potrazi za novom jeftinom radnom snagom?

Analiza sreda 2.08. 18:18 Komentara: 9
strana 1 od 53 idi na stranu